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選址攻略:宗慶后詳解——娃哈哈選址側重小城市

2015-09-09 09:10:49 來源:搜狐焦點產業新區 我要評論(0)
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 對于一些懷揣巨資的“門外漢”來說,房地產業依然是塊優質的淘金地。

  今年6月,娃哈哈集團董事長宗慶后在河南—浙江投資合作洽談會上突然向媒體爆料,娃哈哈要在河南商丘投建自己的ShoppingMall,并在未來的3~5年內建100個購物中心。

  “我們正在全國范圍考察,尋找合適的項目。有機會的話,不排除在北京、上海、廣州等一線城市建設購物中心,也不排除引入合作伙伴。”7月21日,宗慶后接受本報記者采訪時說。

  此前并無跡象顯示娃哈哈將大舉投身地產領域。在今年全國兩會期間,宗慶后還曾公開表示,在今后娃哈哈一不上市、二不做房地產。

  盡管此次宗慶后將娃哈哈涉足商業地產的舉動定義為“進駐零售業”,但其地產野心仍可見一斑。

  值得注意的是,不止娃哈哈,在浙江,存在一大批類似的跨界公司。日前,代表浙江民營企業綜合實力的“2009年度浙江省民營企業百強榜單”出爐,據不完全統計,榜單中的100家民企中至少有64家涉足房地產領域。這些企業大多為傳統制造型企業,涉足地產首選進入三四線城市,投資類型也以商業地產為主。

  “不差錢”的娃哈哈

  商丘只是娃哈哈涉足商業地產的第一個試點。

  6月17日,河南商丘市政府與娃哈哈集團簽署了投資總額約5億元人民幣的娃哈哈(商丘)交易大廈、娃哈哈(商丘)生產基地的協議。宗慶后解釋說,該交易中心就是此前所說的ShoppingMall。

  7月21日,宗慶后向記者透露,娃哈哈商丘項目正在洽談中,雖然已經簽約,但具體的哪塊地以及怎么弄還在商談,“因為在靠近市區中心的位置,還有很大一批拆遷房要處理”。目前,購物中心名字還沒想好,但中間應該會有“娃哈哈”三個字,其中的超市業態將由自己經營,其他業態則考慮招商

  按照宗慶后的設想,該項目將由其女兒宗馥莉負責,若在河南進展順利,將進一步向全國推廣。

  談及“跨界”進入地產業,宗慶后所述的初衷很簡單:在做飲料的過程中,各大商超的進場費等各種名目收費讓他感覺很不爽,反正娃哈哈現金流充裕,索性自行建設零售終端網絡,拓展產業鏈和銷售渠道。

  “中國的大型零售店都被‘老外’控制了,進店費特別高,占用供應商資金,還亂收費,很不規矩。銷售渠道受到很大影響,所以才考慮自己把零售做起來,避免影響娃哈哈產品的銷售。”宗慶后說。

  與現在的意氣風發、多元化涉獵相比,去年宗慶后還為轟動一時的“達娃之爭”(達能與娃哈哈商標糾紛)而焦頭爛額。這場糾紛持續了兩年多,最終以達能的退出而和平分手。

  他說,和達能分手后,娃哈哈現在有充足的資金,現在正在全國范圍考察,尋找合適的項目。

  作為中國最大、全球第五的食品飲料生產企業,娃哈哈穩居國內飲品頭把交椅12年。去年,娃哈哈實現營業收入432億元,凈利潤87億元,是浙江效益最好的企業。

  盡管娃哈哈“不差錢”,但面對復雜且專業要求頗高的新領域——商業地產,娃哈哈還差什么?

  宗慶后坦言,現代商業地產普遍存在的人才問題、經營難題,娃哈哈同樣也要面對。“剛開始進入這個行業難題肯定比較多,人才也好,經驗也好,我們逐步克服吧。目前,我們正在和專業的咨詢公司合作,也在招聘商業管理人才。”他表示,娃哈哈的項目是自己買地自己建房并且自己使用,因此也不擔心會受到行業調控的影響。

  實際上,娃哈哈覬覦商業地產并不是新近的事。早在2007年,娃哈哈即決定在洛陽投建娃哈哈購物廣場,不過至今三年時間早已過去,該項目卻已擱淺。

  至于合作失敗的原因,宗慶后并未透露。不過,他說,娃哈哈的一貫作風是做事就要實實在在做,以后100個購物中心主要由集團自己操盤,“即使找合作伙伴也不和亂七八糟的公司合作”。

  記者從河南省商務廳官網查詢到的“河南省引進省外資金68000萬元以上在建項目一覽表”顯示,娃哈哈購物廣場投建單位為“洛陽娃哈哈天基地產公司”,但“因投資方原因項目無進展”。

  三四線商業謀略

  宗慶后表示,娃哈哈目前還未成立專門的地產公司運作商業地產項目,有機會的話也會在北上廣等一線城市開設購物中心。

  不過他也意識到,一線城市的商業已經較為發達,機會已經不多。宗慶后認為,地級市、縣級市等三四線城市的零售業會更好做一點,因此,以后選址也會側重于小城市。

  更為重要的是,娃哈哈只是目前浙江企業的一個縮影。在浙江,與娃哈哈一樣的跨界公司大量存在。據2009年度浙江省民營企業百強榜單顯示,榜單中的100家民企中至少有64家涉足房地產領域。

  這些企業中大部分以傳統制造業為主業,兼顧發展房地產。以雅戈爾為例,該企業最早以服裝為公眾熟知,1992年進入房地產領域,目前雅戈爾房地產的營業收入已經逐漸占據其收入的半壁江山。2009年雅戈爾公司完成主營業務收入121.15億元,其中房地產銷售實現收入51.95億元,占總收入的42.9%。

  而這些跨界投資地產業的公司,多數首選進入三四線城市,投資的地產類型大多是商業地產。其投資路徑主要有二:一是在渠道建立的過程中收購門店,這類物業一般在幾年后都會大幅升值;二是擴張產業園,以此為由,申請地塊。

  一般而言,這類公司的主業實力均很強,有找尋其他盈利點的需求;也有的公司因門店物業租賃成本不斷攀升,主業利潤不斷被攤薄,因而考慮將渠道資源掌握在自己手中。比如手機零售連鎖企業迪信通,店面租金幾乎是它最大的成本支出,約占總成本30%左右。目前,迪信通的做法即是:把那些已經或即將到期的店面購買下來。

  宗慶后亦表示,娃哈哈自建物業初衷即為降低零售成本。如其所言,有的超市在銷售飲料等產品時實施的是半年結算,大多超市上架費驚人,這給不少經銷商造成了困擾,現在娃哈哈每年即會補貼上億元給經銷商。

  不過,這并非娃哈哈涉足商業地產最重要的原因。商業地產研究人士指出,來自地方政府的招商支持以及商業地產可觀的前景給予了其更大的圈地動力。以娃哈哈為例,作為知名企業,其在拿地中能夠獲得當地政府更多的支持。

  公開信息顯示,今年6月,宗慶后在鄭州簽訂投資協議的前一天,被商丘方面特意從鄭州請到商丘考察。簽約后,商丘市方面立刻舉辦了項目對接會,當地政府稱“將為娃哈哈集團在商丘的投資興業提供周到、細致的服務,打造優良的環境”。

  事實上,在國內很多三四線城市,由于地方政府招商引資需求迫切,不少企業趁機低價拿地,然后或倒手變現,或把地產業務做為一個資本的平臺,這樣的案例在業內早已不再鮮見。

  首都經濟貿易大學教授陳立平推測,娃哈哈最有可能的打算是進入商業地產領域,和萬達類似,運營地產的同時兼顧零售業。

  不過,宗慶后表示,娃哈哈并沒有目標競爭對手,因為現在國內還沒有哪家開發商的項目能做到遍地開花,這個生意的機會還很大。

  但在業界看來,娃哈哈的百店計劃有些過于理想化。北京工商大學教授洪濤認為,作為制造企業的娃哈哈,畢竟對零售業很生疏,要在短時間內完成上述目標并不實際。且購物中心的招商運營、業態組合、經營管理等要求更為專業細致,有多年商業地產運作經驗的企業都很難將某一種模式廣為復制,更何況一個商業地產“門外漢”。

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